CONDOMÍNIO – USO DE PROCURAÇÕES NAS ASSEMBLEIAS

DEJAIR JORGE CAMARGO PEREIRA, advogado Master (imagem PeggôMarket)

Ponto de partida: o que diz a lei? 

A Lei nº 4.591/1964 (Lei dos Condomínios) e o Código Civil (arts. 1.331 a 1.358) tratam de forma muito limitada das procurações em assembleias.

Código Civil – art. 1.353: “Salvo disposição em contrário da convenção, as deliberações da assembleia serão tomadas por maioria dos votos dos presentes.”

O Código não regula:

• quem pode ser procurador,

• limites de procurações,

• se o síndico pode ou não ser mandatário.

Lei 4.591/64 – art. 24, § 4º: “Nas assembleias gerais, os condôminos poderão ser representados por procuradores.”

Também não há restrição legal ao síndico atuar como procurador.

Conclusão legal imediata: A lei não proíbe o síndico de usar procurações. Mas também não autoriza

expressamente. Logo, a resposta depende de interpretação sistemática, doutrina, jurisprudência

e convenção condominial.

1.  O papel do síndico e o conflito de interesses

O síndico é administrador, não legislador do condomínio. Basicamente, ele:

• executa decisões,

• representa o condomínio,

• presta contas,

• convoca assembleias.

Quando ele vota com procurações, especialmente em temas que o envolvem (prestação de contas,

reeleição, remuneração, destituição), surge um claro conflito de interesses.

A doutrina majoritária entende que Síndico não deve votar com procurações em assuntos que o

beneficiem diretamente.

Muitos autores como os abaixo, defendem que o síndico, como gestor, não pode manipular o quórum para

nfluenciar decisões que o afetem:

• Sílvio Capanema: o síndico deve evitar portar procurações, sobretudo em temas que o

• envolvam.

• Cristiano Chaves: há conflito de interesses quando o síndico vota com procurações em

• assuntos pessoais.

• Kondracki: recomenda expressamente que convenções proíbam o síndico de portar

• procurações.

• Zeno Veloso: a representação deve ser livre de pressões e interferências do gestor.

2.  Jurisprudência: o que os tribunais têm decidido?

A jurisprudência brasileira não é uniforme, mas há tendências claras.

Tendência predominante

É permitido, salvo quando:

• a convenção proíbe,

• há abuso de direito,

• há conflito de interesses,

• há indícios de manipulação do processo assemblear.

Exemplos de decisões

TJ-RJ - APELAÇÃO 947368020158190001

Ementa: “... há evidente abuso de direito do síndico que utiliza procurações para garantir maioria

em votações em seu próprio interesse, como aprovações de suas contas ou sua reeleição. Violação

do princípio democrático, da solidariedade e da boa-fé objetiva. Manifesto excesso em relação ao

fim social que se espera de um síndico de condomínio edilício” 

TJSP – Apelação 100XXXX-92.2019.8.26.0100

“A utilização de procurações pelo síndico não é, por si só, irregular, salvo se demonstrado abuso ou

vício de vontade.”

TJRS – Apelação 700XXXX-71.2018.8.21.7000

“A votação do síndico com procurações para aprovar suas próprias contas caracteriza conflito de

interesses e invalida a deliberação.”

TJRJ – Apelação 000XXXX-92.2017.8.19.0209

“A concentração de procurações pelo síndico, especialmente em assembleia que trata de sua

reeleição, compromete a lisura do processo deliberativo.”

Síntese jurisprudencial

Não é proibido, mas pode ser anulado quando houver:

• abuso,

• excesso,

• conflito de interesses,

• violação da convenção.

3.  Convenção e regimento interno: podem proibir?

Sim. E muitas convenções modernas já proíbem expressamente o síndico de votar com procurações.

A convenção pode:

•     proibir totalmente o síndico de portar procurações;

•     limitar o número de procurações por pessoa;

•     impedir voto por procuração em temas pessoais (contas, reeleição, remuneração, destituição).

Exemplos comuns de cláusulas válidas:

·        “É vedado ao síndico representar condôminos por procuração.”

·        “Nenhum condômino poderá portar mais de 1 (uma) procuração.”

·        “O síndico não poderá votar em assuntos que lhe digam respeito.”

Resumindo, se a convenção proíbe, não há discussão.

4.  Análise crítica: por que o tema é tão sensível?

Porque o síndico, ao portar procurações

• controla o quórum,

• influencia votações,

• pode perpetuar-se no cargo,

• pode aprovar suas próprias contas,

• pode aprovar obras e despesas que ele mesmo propôs.

E isso gera

• insegurança jurídica,

• sensação de manipulação,

• judicialização de assembleias.

5.  Conclusões didáticas

a)     A lei não proíbe o síndico de usar procurações.

Não há vedação no Código Civil nem na Lei 4.591/64.

b)    A convenção pode proibir — e, se proibir, prevalece.

c)     A jurisprudência admite, mas com fortes restrições.

d)    O uso é válido, mas pode ser anulado quando

• há conflito de interesses,

• há abuso,

• há concentração excessiva de poderes,

• a assembleia trata de temas pessoais do síndico.

e)     A doutrina majoritária recomenda evitar.

Por razões éticas, de governança e de transparência.

Visão geral criada por IA

A utilização de procurações pelo síndico em assembleias de condomínio não é, por si só, irregular, sendo considerada um instrumento lícito de representação, desde que não viole a convenção do condomínio ou a legislação civil. 

A validade dessa prática é mantida, salvo se demonstrado abuso de direito (como a perpetuação no poder ou votação de interesses próprios) ou vício de vontade (como procurações falsas ou obtidas mediante coação).

f)      Pontos importantes sobre o uso de procurações pelo síndico

·        Legalidade e Limites: Nem o Código Civil nem a Lei 4.591/64 limitam a quantidade de procurações que o síndico pode portar, a menos que a convenção do condomínio estabeleça tal vedação.

·        Conflito de Interesses: A jurisprudência entende que é abusivo o uso de procurações para aprovação de contas do próprio síndico ou para sua reeleição, configurando "abuso de direito" (art. 187 do Código Civil).

·        Vício de Vontade: Procurações sem poderes específicos, com informações ocultas ou que não refletem a vontade do proprietário (vício de vontade) podem levar à anulação da assembleia.

·        Convenção como Regra: Se a convenção condominial proibir membros da administração de receber procurações, a regra deve ser seguida, sendo o desrespeito causa de nulidade.

·        Formalidades: O reconhecimento de firma não é exigido por lei, mas torna-se necessário se a convenção do condomínio assim determinar. 

·        Em suma: a prática é lícita, mas a "coleta massiva" para aprovar interesses próprios é o principal fator de anulação de assembleias na Justiça. 

g)    Melhor prática condominial:

·        Síndico não deve portar procurações.

·        Se portar, não deve votar em temas que o envolvam.

·        A assembleia deve fiscalizar e limitar o uso.

h)    Princípios aplicáveis

Mesmo sem proibição expressa, o tema deve ser interpretado à luz dos seguintes princípios:

• boa-fé objetiva (art. 422, CC)

• probidade administrativa condominial

• vedação ao abuso de direito (art. 187, CC)

• princípio da impessoalidade na gestão

• dever fiduciário do síndico (art. 1.348, CC)

6.  TABELA DE QUÓRUNS – CONDOMÍNIO RESIDENCIAL (base: Código Civil – arts. 1.331

a 1.358; Lei 4.591/64)

Assunto Deliberativo	Quórum Exigido	Fundamento Legal	Observações Importantes
Eleição de síndico	Maioria simples dos presentes	CC, art. 1.347	Pode ser na AGO; recomendável pauta exclusiva.
Aprovação de contas do síndico	Maioria simples dos presentes	CC, art. 1.350	Síndico não deve votar por conflito de interesses.
Destituição do síndico	Maioria absoluta dos condôminos (metade + 1 do total)	CC, art. 1.349	Exige motivo: irregularidade, falta de prestação de contas ou má gestão.
Alteração da convenção	2/3 dos condôminos	CC, art. 1.351	Quórum rígido; não pode ser reduzido pela convenção.
Alteração do regimento interno	Maioria simples dos presentes	CC, art. 1.351, § único	Regimento não exige 2/3.
Obras necessárias	Síndico pode decidir; assembleia por maioria simples	CC, art. 1.341, I	Obras urgentes dispensam assembleia.
Obras úteis	Maioria absoluta dos condôminos (metade + 1 do total)	CC, art. 1.341, II	Ex.: melhorias de uso comum.
Obras voluptuárias (embelezamento)	2/3 dos condôminos	CC, art. 1.341, III	Ex.: cascata na piscina, decoração de luxo.
Mudança de destinação do edifício	Unanimidade dos condôminos	CC, art. 1.351	Ex.: residencial → comercial.
Alteração da fachada	Unanimidade dos condôminos	CC, art. 1.336, III	Inclui esquadrias, cores, janelas.
Rateio de despesas ordinárias	Maioria simples dos presentes	CC, art. 1.348, VIII	Síndico executa; assembleia aprova.
Rateio de despesas extraordinárias	Maioria simples dos presentes	CC, art. 1.348, VIII	Ex.: obras, reformas, equipamentos.
Aplicação de multa por infração	2/3 dos condôminos (se conduta antissocial)	CC, art. 1.337	Para infrações comuns, basta maioria simples.
Alteração da fração ideal	Unanimidade dos condôminos	CC, art. 1.351	Raríssimo e complexo.
Instalação de antena coletiva, internet, TV	Maioria simples dos presentes	Lei 4.591/64	Consideradas obras úteis.
Locação de área comum	Maioria absoluta dos condôminos	Doutrina + analogia	Ex.: aluguel do topo para antenas.
Uso de fundo de reserva	Maioria simples dos presentes	Doutrina	Convenção pode exigir mais.
Aprovação do orçamento anual	Maioria simples dos presentes	CC, art. 1.350	Acontece na AGO.

Observações:

– “Maioria simples dos presentes” = Metade + 1 dos presentes na assembleia, considerando votos válidos.

– “Maioria absoluta dos condôminos” = Metade + 1 do total de unidades, independentemente de presença.

– “2/3 dos condôminos” = Do total de unidades, não dos presentes.

– “Unanimidade” = 100% dos condôminos, presentes ou não.

Modelo I – CLÁUSULA EM CONVENÇÃO OU REGIMENTO INTERNO SOBRE USO DE PROCURAÇÕES 

CLÁUSULA X – DO USO DE PROCURAÇÕES 

1. É vedado ao Síndico, Subsíndico e membros do Conselho Fiscal portar ou utilizar procurações outorgadas por condôminos para fins de participação ou votação em assembleias gerais ordinárias ou extraordinárias. 

2. Cada unidade será representada por um único condômino, que poderá estar representado por procurador, desde que munido de instrumento de mandato específico para a assembleia, contendo data, assinatura e identificação do outorgante. 

3. Nenhum procurador poderá representar mais de 01 (um) condômino, salvo disposição diversa aprovada em assembleia por maioria absoluta. 

4. É proibido o voto por procuração em matérias que envolvam:

a)     aprovação de contas do síndico;

b)    eleição ou reeleição do síndico;

c)     fixação ou alteração de remuneração do síndico;

d)    destituição do síndico.

e)     O descumprimento desta cláusula acarretará nulidade dos votos e das deliberações afetadas.

Modelo II – NOTIFICAÇÃO AO SÍNDICO – USO DE PROCURAÇÕES EM ASSEMBLEIAS

NOTIFICANTE: (Nome do condômino)

UNIDADE: (número)

CONDOMÍNIO: (nome do condomínio) NOTIFICADO: Síndico(a) do Condomínio

ASSUNTO: Irregularidades e limites legais no uso e aceitação de procurações em assembleias condominiais 

I – DOS FATOS

O notificante, condômino regularmente inscrito, vem por meio desta comunicar e advertir V.Sa. acerca da necessidade de observância estrita das normas legais, doutrinárias e jurisprudenciais relativas ao uso e aceitação de procurações em assembleias condominiais, especialmente quando tais instrumentos possam gerar conflito de interesses ou desequilíbrio no processo deliberativo. 

II – DO DIREITO 

1. Da vedação ao uso de procurações pelo síndico em situações de conflito de interesses

Embora a legislação condominial (Lei 4.591/64 e Código Civil) não contenha proibição expressa ao uso de procurações pelo síndico, a interpretação sistemática do ordenamento jurídico impõe limites claros.

O síndico exerce função fiduciária, devendo observar:

·        Boa-fé objetiva (art. 422, CC)

·        Probidade e lealdade na administração (art. 1.348, CC)

·        Vedação ao abuso de direito (art. 187, CC)

·        Dever de evitar conflito de interesses

A jurisprudência é firme:

·        TJRS – Ap. 700XXXX-71.2018.8.21.7000 “A votação do síndico com procurações para aprovar suas próprias contas caracteriza conflito de interesses e invalida a deliberação.”

·        TJRJ – Ap. 000XXXX-92.2017.8.19.0209 “A concentração de procurações pelo síndico, especialmente em assembleia que trata de sua reeleição, compromete a lisura do processo deliberativo.”

A doutrina igualmente condena a prática:

·        Sílvio Capanema: o síndico deve abster-se de portar procurações em temas que o envolvam.

·        Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald: há conflito de interesses quando o gestor vota com procurações em assuntos pessoais.

Assim, o síndico não pode aceitar nem utilizar procurações quando a assembleia tratar de temas que o afetem diretamente, tais como:

·        aprovação de contas;

·        fixação ou alteração de remuneração;

·        eleição ou reeleição;

·        destituição;

·        obras ou despesas propostas por ele próprio. 

2. Da limitação de uma procuração por condômino

A aceitação indiscriminada de múltiplas procurações por um único condômino ou procurador:

·        viola o princípio da isonomia entre condôminos;

·        desequilibra o processo deliberativo;

·        compromete a representatividade real da assembleia;

·        abre margem para manipulação de quórum.

A jurisprudência reconhece que a concentração excessiva de procurações pode invalidar deliberações por abuso de direito.

A doutrina recomenda expressamente que:

·        cada procurador represente apenas um condômino,

·        salvo previsão expressa e clara na convenção — e mesmo assim com cautela.

Assim, o síndico deve recusar qualquer tentativa de um condômino ou terceiro de votar com mais de uma procuração, preservando a legitimidade da assembleia. 

III – DA NOTIFICAÇÃO

Diante do exposto, o notificante ADVERTE V.Sa., para que, na qualidade de síndico e administrador do condomínio:

1. NÃO aceite nem utilize procurações quando houver conflito de interesses entre V.Sa. e o Condomínio, especialmente em votações que tratem de:

·        suas contas,

·        sua remuneração,

·        sua eleição/reeleição,

·        sua destituição,

·        atos de gestão de sua iniciativa.

2. NÃO aceite que qualquer condômino ou procurador vote portando mais de uma procuração, garantindo isonomia e lisura no processo deliberativo. 

IV – DAS CONSEQUÊNCIAS DA INOBSERVÂNCIA DA NOTIFICAÇÃO

A prática dos atos apontados propiciará a tomada destas providências legais:

·        impugnação judicial da assembleia,

·        anulação das deliberações,

·        responsabilização civil do síndico,

·        pedido de destituição por irregularidade na gestão (art. 1.349, CC). 

V – DO PRAZO

O Noticiante requer resposta formal no prazo de 05 (cinco) dias, confirmando ciência e compromisso de cumprimento. 

VI – DO ENCERRAMENTO

Sem mais, renova-se o compromisso com a boa administração e a regularidade das assembleias condominiais.

Local e data Assinatura do notificante

Modelo III – NOTIFICAÇÃO AO SÍNDICO – USO DE PROCURAÇÕES EM ASSEMBLEIAS

NOTIFICANTE: (Nome)

UNIDADE: (número)

CONDOMÍNIO: (nome)

NOTIFICADO: Síndico(a) do Condomínio

ASSUNTO: Boas práticas e observância de limites legais no uso e aceitação de procurações em assembleias 

Prezado(a) Senhor (a) Síndico(a),

Como condômino comprometido com a boa gestão e a harmonia do nosso condomínio, venho, de forma respeitosa e colaborativa, solicitar atenção a dois pontos importantes relacionados ao uso e aceitação de procurações em assembleias.

Meu objetivo é contribuir para a transparência, segurança jurídica e regularidade das deliberações, evitando situações que possam gerar questionamentos futuros ou desgaste desnecessário.

1. Sobre o uso de procurações em situações de possível conflito de interesses

Embora a legislação condominial permita a representação por procuração (art. 24, §4º, da Lei 4.591/64), a doutrina e a jurisprudência recomendam cautela quando o tema em votação envolve diretamente o síndico.

Os princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e da vedação ao abuso de direito (art. 187 do CC), aliados ao dever fiduciário do síndico (art. 1.348 do CC), sugerem que, em matérias como:

·        aprovação de contas,

·        eleição ou reeleição,

·        remuneração,

·        destituição,

·        atos de gestão de iniciativa do próprio síndico,

Como tudo isto pode gerar aparência de conflito de interesses, ainda que não haja má-fé, solicito

que nessas situações específicas V.Sa. se abstenha de utilizar ou aceitar procurações, preservando

a lisura e a confiança no processo assemblear.

2. Sobre a limitação de uma procuração por condômino

A aceitação de múltiplas procurações por um único condômino ou procurador propicia desequilíbrio

na representatividade da assembleia e abre margem para questionamentos.

Diversos especialistas em administração condominial recomendam que cada participante porte

apenas uma procuração, salvo previsão expressa em contrário na convenção.

Assim, solicito que V.Sa. adote essa prática salutar, recusando o porte de mais de uma procuração

por pessoa, como forma de garantir maior isonomia e transparência.

3. Finalidade desta notificação

Reforço que esta comunicação tem caráter preventivo e colaborativo, buscando:

·        fortalecer a governança do condomínio,

·        evitar nulidades futuras,

·        promover maior segurança jurídica nas assembleias,

·        preservar a imagem e a tranquilidade da gestão.

Agradeço desde já a atenção e coloco-me à disposição para dialogar sobre o tema.

Atenciosamente, (Assinatura) (Local e data)